سهم بالای قیمت زمین در بهای تمام‌شده مسکن در سال‌های اخیر، گرانی فزاینده ملک و پدیده بدمسکنی را تشدید کرده است. در حالی که گزارش‌های رسمی حاکی است که قیمت مسکن در یک سال، از شهریور 1401 تا شهریور 1402 تورم 75 درصدی را پشت‌سر گذاشته است، آمارها نشان می‌دهد نرخ فقر مسکن هم به بالاترین میزان یعنی 55 درصد رسیده است. یکی از تأثیرات نامطلوب کمبود زمین و سهم 60 تا 70 درصدی قیمت آن بر هزینه تمام‌شده مسکن، خصوصا در کلان‌شهرها، فقر مسکن یا نبود دسترسی به مسکن مناسب بوده است. سکونت در سرپناه‌های نامناسب، بافت‌های فرسوده، حاشیه شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی، نمادهای بدمسکنی است که طی سال‌های اخیر گسترش یافته‌اند.
فقر مسکن تشدید شد
طبق اعلام هبیتات (دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد)، اگر محل سکونت افراد از حداقل امکانات یک واحد مسکونی معمولی برخوردار نباشد و بیش از 30 درصد سبد هزینه خانوار به تأمین مسکن اختصاص داشته باشد، افراد گرفتار فقر مسکن هستند.
این در حالی است که طبق گزارش مرکز آمار ایران، سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای ایرانی ۳۶ درصد و سهم پایتخت‌نشینان، حدود ۵۰ درصد است؛ آماری که البته به اعتقاد بسیاری، خوش‌بینانه به نظر می‌رسد و وضعیت موجود، بیانگر سهم بالاتر مسکن در سبد هزینه ایرانی‌هاست. در همین رابطه، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس درباره «عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد»، نشان می‌دهد اجرای نادرست سیاست‌های تأمین مسکن، به همراه تورم فزاینده در متغیرهای اقتصادی، به جهش قیمت و در نتیجه، بدمسکنی دامن زده؛ به‌گونه‌ای که نرخ فقر مسکن در سال 1400 به رقم ۵۵ درصد رسیده که بیشترین میزان، نسبت به سال‌های گذشته است.
این موضوع در حالی رخ می‌دهد که بررسی داده‌های مرکز پژوهش‌های مجلس در ۱۶ سال گذشته نشان می‌دهد که میزان فقر مسکن در سال ۱۳۹۰ حدود ۳۳ درصد و در سال ۱۳۹۸ حدود ۳۶ درصد بوده و در سال ۱۴۰۰ به ۵۵ درصد رسیده است. این در حالی است که نرخ میانگین جهانی ۲۰ درصد است.
بررسی داده‌های یادشده در حوزه فقر مسکن که یکی از دلایل عمده آن، اجرای نامطلوب سیاست‌های مسکن در حوزه تأمین زمین بوده، بیانگر این است که تخصیص زمین و سهم بالای آن در قیمت مسکن، نه تنها مردم را از خانه‌دارشدن، دور کرده و به گفته برخی کارشناسان، آرزوی صاحبخانه‌شدن با احتساب هزینه‌ها و پس‌انداز، به بیش از 100 سال رسیده و بدمسکنی را رواج داده است.
این در حالی است که طبق برنامه ششم توسعه، دولت موظف به تأمین و ساخت یک میلیون و ۷۵۰ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی برای کم‌درآمدها بوده اما فقط 21 درصد این برنامه محقق شده و 79 درصد اجرا نشده است.
همه اینها در حالی است که یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها برای متعادل‌سازی قیمت مسکن و تبدیل رؤیای خانه‌دارشدن به واقعیت، فراتر از تسهیلات بانکی با اقساط سنگین و درآمد پایین مردم، اجرای سیاست‌های هدفمند برای کاهش سهم 70 درصدی قیمت زمین در هزینه نهایی مسکن است. در این زمینه، تخصیص زمین رایگان یا واگذاری زمین با قیمت مناسب به مردم و سازندگان از جمله برنامه‌ها و الزامات قانونی است که در طرح نهضت ملی و قانون جهش تولید مسکن بر آن تأکید شده است.
در حال حاضر، بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، زمین رایگان، تنها به متقاضیان در شهرهایی با جمعیت زیر ۵۰۰ هزار نفر که کلان‌شهر نباشند و به افرادی که فرزند سوم آنها بعد از تصویب قانون تعالی جمعیت به دنیا بیاید، تعلق می‌گیرد. همچنین طبق اظهارات اخیر وزیر راه و شهرسازی، تاکنون 51 هزار هکتار اراضی در قالب اجرای طرح نهضت ملی مسکن تأمین شده است؛ اقدامی که قرار است تا پایان سال، حداقل به 60 هزار هکتار زمین برسد. در صورت تحقق این اقدام، ظرفیت ساخت مسکن به حدود دومیلیون و 300 هزار واحد خواهد رسید. با این حال، یکی از انتظارات در حوزه طرح نهضت ملی مسکن، مسئله تأمین زمین به عنوان پیشانی اجرای طرح و البته تعادل قیمتی آن بوده است. این در حالی است که نامناسب‌بودن وضعیت شاخص‌های اقتصادی و تورم فزاینده کالاها، بیشترین تأثیر را بر حوزه مسکن گذاشته است؛ به‌طوری که با وجود تورم 46 درصدی انواع کالا در یک سال گذشته، این میزان در حوزه گرانی مسکن به بیش از 75 درصد رسیده و تحقق وعده دولت مبنی بر ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال را با مشکل مواجه کرده است. این موضوع، طبیعتا فقر مسکن یا دسترسی نامطلوب خانوارها به مسکن مناسب از سال 1400 تاکنون را تشدید کرده است.
۲۰ میلیون ایرانی خانه ندارند
گزارش سال گذشته مرکز آمار ایران نشان می‌دهد حدود ۶۸ درصد مردم در سال 1400، صاحبخانه و ۲۳ درصد مستأجر بوده‌اند. همچنین ۸.۵ درصد جمعیت ایران در سایر اقامتگاه‌ها سکونت داشته‌اند. اگر این داده‌ها را دقیق در نظر بگیریم، به این معناست که حدود 20 میلیون نفر در ایران خانه ندارند. چنانچه جمعیت هر خانوار را 3.3 نفر لحاظ کنیم، بیش از شش میلیون خانوار به دنبال تأمین مسکن هستند. البته این آمارها در دو سال اخیر، با توجه به رشد جمعیت، ازدواج‌ها و نیاز زوج‌های جدید به خانه مستقل، شرایط اقتصادی و سایر متغیرها، قاعدتا دستخوش تغییرات شده و افزایش یافته است.
طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی در مرداد امسال، درباره عملکرد دولت سیزدهم در حوزه مسکن، تا پایان تیر ۱۴۰۲ برای بیش از یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن، زمین، تأمین شده و حدود یک میلیون و ۴۸۰ هزار واحد به مرحله ساخت رسیده است. تا قبل از اعلام آمار وزارت راه و شهرسازی در آبان امسال، مبنی بر تأمین زمین برای بیش از 50 هزار هکتار، گزارش وضعیت تأمین زمین در طرح نهضت ملی مسکن تا نیمه اول مهرماه سال جاری نشان می‌دهد دولت سیزدهم از نیمه دوم سال 1400 حدود 35 هزار هکتار زمین برای ساخت مسکن آماده کرده که ظرفیت ساخت 1.5 میلیون مسکن را دارد. تعداد متقاضیان در ثبت‌نام اولیه این طرح، حدود شش میلیون و 300 هزار نفر بوده‌اند. از این تعداد، افراد واجد شرایط، به حدود چهار میلیون و 500 هزار نفر و متقاضیان تأیید نهایی تجمیعی که تمام شروط را دارا بوده‌اند، به حدود یک میلیون و 600 هزار نفر رسیده‌اند.
در این شرایط، مسکن قابل ساخت در زمین‌های تأمین‌شده، حدود 870 هزار فقره و تعداد واحد کسری زمین، تقریبا 715 هزار فقره واحد مسکونی است.
مقصران تورم 75 درصدی مسکن
این آمارها، اگرچه از برخی جهات، امیدوارکننده است اما بخش عمده آنها به شهرهای جدید و محدوده شهرهایی اختصاص دارد که کلان‌شهر نیستند؛ بنابراین کمک چندانی به تأمین زمین و متعادل‌شدن قیمت آن خصوصا در پایتخت نمی‌کند. تورم 75 درصدی مسکن در طول یک سال یعنی شهریور امسال نسبت به پارسال، نشان می‌دهد اقدامات وزارت راه و شهرسازی برای تأمین زمین در کلان‌شهرها که افزایش قیمت مسکن در آنها روی شهرهای کوچک تأثیر می‌گذارد، نتیجه‌بخش نبوده است.
این به آن معناست که گرچه روند تأمین زمین و واگذاری زمین با تسهیلات ویژه یا حتی رایگان متناسب با قوانین، رو به رشد است اما نحوه توزیع و پراکندگی آن خصوصا در کلان‌شهرها، نیازمند تجدیدنظر است. در این زمینه، ناهماهنگی بین دستگاه‌ها و تمکین‌نکردن برخی نهادهای دولتی یا وابسته به دولت، برای واگذاری زمین‌ها، با وجود الزامات قانونی، از جمله چالش‌های تأمین زمین و تأثیرگذاری بر تعادل قیمتی آن است.
در مجموع آمار 75 درصدی گرانی مسکن در یک سال گذشته و رقم 55 درصدی فقر مسکن که در سال 1400 نسبت به 1398، حدود 20 درصد رشد داشته، بسیار نگران‌کننده است. این تورم فزاینده مسکن و نیز بدمسکنی، در حالی است که اکنون بازار ملک، راکد است. گزارش مرکز پژوهش مجلس نشان می‌دهد بی‌ثباتی متغیرهای کلان اقتصادی و گرانی کالاها، سیاست‌گذاری‌ها و اقدامات مثبت در حوزه تأمین زمین را کم‌اثر کرده و حتی بر آن تأثیر منفی گذاشته است. افزایش 844 درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در آذرماه ۱۴۰1، نسبت به پنج سال قبل یعنی آذرماه ۱۳۹۶ مؤید این ادعاست.
ازاین‌رو، مدیریت تأمین زمین و در نتیجه، ساخت مسکن با قیمت متعادل، در گرو حل چالش‌های سازمانی مانند این تعبیر هادی عباسی، قائم‌مقام وزیر در امور مسکن: «عده‌ای علاقه‌مندند زمین، گران باشد» است. علاوه بر آن، توسعه افقی شهرها با تأمین زمین از طریق الحاق اراضی به محدوده شهرها و فراتر از آن، مهار تورم افسارگسیخته و ثبات شرایط اقتصادی پیش‌شرط‌های موفقیت در این مسیر است.
چنانچه قطعات مختلف پازل ساخت مسکن و تعادل قیمتی آن، به درستی، کنار هم چیده نشوند، تصویر خانه‌دارشدنِ بیش از 20 میلیون ایرانی و بالغ بر شش میلیون خانوار، به طور کامل ترسیم نمی‌شود و این ره، به ترکستان ختم می‌شود!
نظر شما